Nuestra experiencia de largos años arrendado fincas también es importante a la hora de decidir si arrendar o no una finca a una determinada persona o entidad , pues a veces no solo la documentación ofrece pistas e información, sino que es el conjunto de toda ella la que hace que podamos aconsejar al propietario para que tome una decisión en un sentido o en otro.

Los trámites de selección de arrendatario y la publicidad para captarlo son siempre de cuenta y cargo de BAS I BÉNS IMMOBLES con total indemnidad para la propiedad.

REDACTAMOS UN CONTRATO Redactamos un contrato que le permita dormir tranquilo, quedando cubiertos los imprevistos. - Subir

La redacción de un buen contrato de arrendamiento es la base para que funcione correctamente la relación propietario / arrendatario. Los contratos de arrendamiento exigen una técnica jurídica especializada pero también una correcta negociación previa de los términos del mismo. El contrato de arrendamiento no lo entendemos como una simple transcripción de obligaciones y derechos "standar" de las partes contratantes, sino como una adaptación de la relación jurídica establecida a cada caso concreto.

A pesar de que la legislación arrendaticia urbana establece ya un marco predefinido de la relación contractual, es cierto que hay margen de maniobra suficiente para hacer ese "traje a medida" que las partes contratantes necesitan. Especialmente importante es la redacción del contrato en los locales de negocio, ya que la ley de arrendamientos concede mucha mayor libertad de pacto, y por tanto, concede especial importancia a lo que las partes han querido convenir libremente.

La redacción del contrato de arrendamiento por BAS I BÉNS IMMOBLES forma parte integrante y esencial de la gestión de la contratación (selección arrendatario / contratación) pero también la podemos llevar a cabo en todos aquellos casos en que el propietario ya ha convenido el arrendamiento con tercero o incluso llevará directamente la administración , pero necesita a un profesional, alguien que le haga un buen contrato.

Normalmente, y salvo casos especiales, los honorarios por la redacción del contrato, los soporta el arrendatario y no ofrecen coste alguno a la propiedad.

Como complemento a la redacción del contrato, se incluyen las gestiones de Registro y deposito de fianza ante la Cámara de la Propietat o el Institut Català del Sòl.

Gestión Le gestionamos todos los impuestos que conlleve el alquiler de su inmueble (IBI, liquidaciones IVA, etc). - Subir

Entendemos por gestión de impuestos la tramitación y liquidación de Impuestos tales como:
- IVA: Declaración Trimestral – Resumen anual – Cálculo de prorratas para las declaraciones en fincas arrendadas. Libro del IVA.

- IRPF: Declaración Trimestral Retenciones a profesionales o empleados de la finca – Resumen anual - Certificados de Retenciones a Trabajadores.

- IRPF INQUILINOS: Tramitación de los certificados de retenciones en los alquileres de locales de negocio.

- IBI : Pago del Impuesto. Fraccionamiento de pago – Domiciliación - Alteración catastral.

La gestión de tales impuestos se ha complicado cada vez más durante estos últimos años, de tal modo que la intervención de un profesional se hace creemos indispensable. El cálculo de la prorrata** en el IVA es casi impensable que lo pueda tramitar un "no iniciado" ya que los cálculos, tal como los pide Hacienda - son complicados.

(**La prorrata es la obtención del % de ingresos obtenidos por el arrendamiento de locales de negocio en relación a los alquileres cobrados totales, a fin de calcular la cantidad de Iva Soportado a deducir).
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SOLUCIONES Nos ocuparemos de poner solución a esos pequeños problemas que puedan surgir en el mantenimiento del inmueble alquilado, obras, reparaciones, etc.. - Subir

Es evidente que una propiedad inmobiliaria es un bien que tiene una vida propia afecta a un desgaste físico importante. El patrimonio hay que cuidarlo y para esto estamos nosotros. Ordenar reparaciones y mejoras que el propietario consultado autorice es la mejor manera de mantener un inmueble en perfecto estado de conservación física y económica. La finca arrendada es un bien en producción y tenemos que procurar que no falle cuando mas lo necesitamos.

Las reparaciones, la conservación, las mejoras tiene no obstante que partir de un criterio de eficacia; de sentido común.

No obstante, si la propiedad tiene un industrial de su confianza, no hay duda que siempre será éste el que intervenga.

Somos conscientes que las reparaciones y el seguimiento de las mismas es de las tareas mas arduas del Administrador y en donde se juega buena parte de la confianza de su cliente.
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Realizamos una liquidación trimestral, detallada y fácilmente comprensible con unos pagos a cuenta mensuales, para que usted disponga de sus beneficios lo antes posible. - Subir

La liquidación es el instrumento contable en donde constan todos los "cobros – pagos" realizados durante el trimestre natural por cuenta de la propiedad. En la liquidación, que tiene carácter trimestral, aparecen relacionados todos los recibos de alquiler generados, tanto si están cobrados como si están pendientes, el iva generado y las retenciones IRPF en caso de locales. También aparecen relacionados los gastos soportados (IBI, seguro, obras, etc) así como los Honorarios trimestrales que cobramos siempre a final de trimestre. También pueden aparecer otros datos de su interés: departamento desocupados, ocupados por el propietario, desglose de aumentos emitidos, etc.

Gracias al programa informático utilizado, las liquidaciones son claras y bien estructuradas siendo muy fáciles de comprender.

No obstante el documento de liquidación tenga periodicidad trimestral, se efectúan pagos mensuales a cuenta a fin de que el propietario no deba esperar 3 meses para cobrar los alquileres. El importe de dichos pagos mensuales dependerá, lógicamente, de los alquileres generados y los gastos soportados.

Los honorarios que percibimos por nuestra gestión están ajustados a la normativa orientadora del Colegio de Administradores de Fincas de Bcn, y estos dependerán en todo caso del importe de la facturación obtenida.

Puede Vd. pedir presupuesto sin compromiso desde nuestro formulario de contacto.

REVISIÓN DE ALQUILERES - Subir

La historia de cualquier relación arrendaticia en ningún caso es lineal y estanca sino que indudablemente el alquiler tendra que adaptarse a la realidad del devenir contractual. Un alquiler desfasado puede ser una carga para el propietario. Repercutir los aumentos legalmente establecidos y los contractualmente pactados debe ser trabajo preferente para cualquier buen administrador.

Hay que tener en cuenta que conceptos como : I.P.C., Impuesto de Bienes Inmuebles, Obras, Gastos de Comunidad, Servicios y Suministros, etc han de adaptarse como mínimo una vez al año, y en algunos casos más de una vez a fin de que el alquiler no pierda su rentabilidad.

Esta claro que para la aplicación de estos aumentos hay que tener una preparación jurídica importante (apurar las posibilidades legales) y a la vez una organización interna que permita estar atento a cualquier cambio o alteración que implique una repercusión.
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CONTROL DE MOROSIDAD - Subir

La morosidad en el arrendamiento es una de las tradicionales preocupaciones de la propiedad. Realmente a nuestro entender esta preocupación no tiene una justificación real, pues hay mucho menos moroso de lo que se cree. Lo cierto es que el moroso recalcitrante hace mucho daño. El propietario que ha pasado por una mala experiencia no se olvidará fácilmente. Para ello BAS I BÉNS IMMOBLES tiene una receta que le acostumbra a no fallar:

1 Seleccione bien al arrendatario. Es la base, claro.

2 Evalúe el riesgo antes de contratar. La ecuación Renta / Garantías funciona.

3 No deje atrasar el pago de los alquileres. Si un recibo es difícil de pagar , dos o tres pueden ser un obstáculo insalvable para el obligado al pago.

4 Sea flexible cuando pueda. A veces también hay que dar aire? Un problema puntual lo puede tener cualquiera. No rompa nunca su capacidad de negociación.

5 Si la situación es límite acuda a la reclamación judicial poniéndose en manos de un Abogado.

6 La próxima vez conceda la administración de la finca a un Administrador colegiado. Se ahorrará problemas y dinero.

VENTA A ARRENDATARIOS - Subir

Una de las especialidades que más prestigio han dado a BAS I BÉNS IMMOBLES es la gestión encomendada por la propiedad en la gestión de venta de fincas arrendadas. No hace falta que una finca se encuentre desocupada para que la propiedad pueda venderla, ni el arrendatario comprarla.

En un mundo cambiante como el actual, los papeles de propietario / arrendatario pueden alterarse en muchas ocasiones, y estos cambios y encuentros de diferentes intereses es lo que hacen realmente atractivo al sector inmobiliario. La tenencia de un bien inmueble no tiene porque ser eterna y tampoco la condición de arrendatario o de propietario. Siempre hay un punto de encuentro, una mitad, un acuerdo que posibilitará una opción de negocio.

Está claro que no es tarea fácil ni está al alcance de todos hacerlo (hacerlo bien, claro) pero nosotros somos especialistas en ello; no lo dude. Hay que saber negociar, discrepar, reunir, alterar, confluir, construir, influir, confiar, y muchas más cosas que la experiencia te enseña cada día. Esta experiencia la tenemos y se la ofrecemos.